Mieteinnahmen versteuern 2026: Der 5-Zahlen-Check für Vermieter

Q: Müssen die gesamten Mieteinnahmen versteuert werden?

Nein. Versteuert wird grundsätzlich der Überschuss, der nach Abzug der steuerlich berücksichtigungsfähigen Aufwendungen von den Mieteinnahmen verbleibt. Die tatsächliche Steuerhöhe richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Q: Welche Kosten können Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen?

Zu den möglichen Werbungskosten gehören beispielsweise Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Versicherungen, bestimmte Reparaturkosten und die Gebäudeabschreibung. Die Tilgung eines Immobiliendarlehens ist dagegen grundsätzlich nicht abziehbar.

Q: Können Renovierungskosten sofort abgezogen werden?

Das hängt von der jeweiligen Maßnahme ab. Bei Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf muss insbesondere die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten geprüft werden. Wird sie überschritten, müssen die betreffenden Aufwendungen regelmäßig über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden.

Q: Wann sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage steuerlich abziehbar?

Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich noch nicht als Werbungskosten abziehbar. Steuerlich berücksichtigt wird sie regelmäßig erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen verwendet.

Q: Wann ist eine steuerliche Beratung bei Immobilien sinnvoll?

Eine steuerliche Beratung kann insbesondere bei mehreren Immobilien, größeren Renovierungen, weiteren Investoren, häufigen An- und Verkäufen, einer geplanten Übertragung auf die nächste Generation oder der Gründung einer Immobiliengesellschaft sinnvoll sein.

Wer Mieteinnahmen versteuern muss, stellt schnell fest: Steuerlich zählt nicht, wie viel Geld auf dem Konto eingeht. Entscheidend ist, was nach Abzug der steuerlich berücksichtigungsfähigen Kosten übrig bleibt.

Vereinfachte Rechnung

Die vereinfachte Rechnung sieht so aus:

Mieteinnahmen

↓

– laufende Kosten

– Darlehenszinsen

– Reparaturen

– Gebäudeabschreibung

↓

steuerpflichtiger Überschuss

↓

persönlicher Steuersatz

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Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung . Einen pauschalen Steuersatz speziell für Vermieter gibt es nicht.

Die fünf Zahlen, die Vermieter 2026 kennen sollten

Der Grundfreibetrag beträgt im Veranlagungszeitraum 2026 bei Einzelveranlagung 12.348 Euro. Die AfA-Regelungen ergeben sich aus § 7 EStG ; die 15-Prozent-Regel ist in § 6 EStG geregelt.

Der Bundesfinanzhof bestätigte 2025, dass Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht bereits bei der Einzahlung als Werbungskosten gelten. Entscheidend ist grundsätzlich die spätere Verwendung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Merksatz: Vermieter versteuern nicht die Miete, sondern grundsätzlich den steuerlichen Überschuss aus Einnahmen und abzugsfähigen Aufwendungen.

Mieteinnahmen versteuern - Beispiel Steuerrechnung

Ein Vermieter erhält monatlich 1.200 Euro Kaltmiete.

Position	Betrag pro Jahr
Kaltmiete	14.400 €
Darlehenszinsen	−3.600 €
Verwaltung und Versicherungen	−1.200 €
Reparaturen	−1.000 €
Gebäude-AfA	−3.000 €
Steuerpflichtiger Überschuss	5.600 €

Nicht berücksichtigt wurde die Tilgung des Immobiliendarlehens. Sie reduziert zwar die monatliche Liquidität, ist aber grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar.

Wie viel Steuer auf den Überschuss von 5.600 Euro entfällt, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz und den übrigen Einkünften des Vermieters ab.

Die Vermieter-Steuerampel

Die folgende Übersicht zeigt, welche Positionen meist unkompliziert sind und wo genauer hingesehen werden sollte.

Der 30-Sekunden-Check für Renovierungskosten

Gerade nach dem Kauf einer Immobilie werden Renovierungskosten häufig falsch behandelt.

Mieteinnahmen versteuern Renovierungskosten Check

Die 15-Prozent-Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den gesamten Kaufpreis einschließlich Grund und Boden. Außerdem werden nicht automatisch sämtliche Arbeiten in die Berechnung einbezogen.

Deshalb sollte die steuerliche Behandlung idealerweise geprüft werden, bevor mehrere Renovierungsmaßnahmen beauftragt werden.

Bonus: Wann kann die 5-Prozent-AfA interessant sein?

Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann anstelle der linearen Abschreibung eine degressive AfA von jährlich 5 % des jeweiligen Restwerts möglich sein.

Die Regelung ist an konkrete Voraussetzungen geknüpft, unter anderem an den Zeitraum des Baubeginns beziehungsweise der Anschaffung. Sie gilt daher nicht pauschal für jeden Neubau.

Bei einer größeren Investition sollten lineare und degressive Abschreibung vor der Entscheidung miteinander verglichen werden.

Wann reicht die private Vermietung nicht mehr aus?

Mit einem wachsenden Immobilienbestand verändern sich auch die steuerlichen Fragen.

Eine Überprüfung der Struktur kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:

mehrere Immobilien gehalten werden,
laufende Überschüsse reinvestiert werden sollen,
weitere Investoren beteiligt sind,
Gewerbeimmobilien hinzukommen,
Objekte regelmäßig gekauft oder verkauft werden,
eine Übertragung auf die nächste Generation geplant ist,
eine Immobiliengesellschaft oder Holding erwogen wird.

Eine Immobilien-GmbH ist nicht automatisch günstiger als die private Vermietung. Entscheidend sind unter anderem Haltedauer, Finanzierung, Gewinnverwendung und die spätere Verkaufsstrategie.

Unsere Steuerberater beraten Sie bei Immobilienfragen: Steuerberatung für Immobilien

Fazit

Wer Mieteinnahmen richtig versteuern will, sollte diese Punkte bereits während des Jahres dokumentieren, das vereinfacht die Steuererklärung und reduziert das Risiko späterer Korrekturen.

Welche Aufwendungen sind sofort abziehbar?
Welche Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden?
Lassen sich Darlehen, Renovierungen und Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eindeutig nachweisen?

Wer diese Punkte bereits während des Jahres dokumentiert, vereinfacht die Steuererklärung und reduziert das Risiko späterer Korrekturen.

Steuerberatung für Immobilien

FAQ: Mieteinnahmen versteuern

Müssen die gesamten Mieteinnahmen versteuert werden?

Welche Kosten können Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen?

Können Renovierungskosten sofort abgezogen werden?

Wann sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage steuerlich abziehbar?

Wann ist eine steuerliche Beratung bei Immobilien sinnvoll?

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